공동주택관리법 시행령 주요 개정사항 안내자료

□ 주요 개정 내용

① 기존 주택관리업자 재선정시 중복규제 삭제(제5조제2항제2호 삭제, ‘23.6.13 시행)

- 시행령 개정을 통해 입주자대표회의 의결절차* 및 입주자등 의견수렴 절차*를 통일하고 선정절차를 3단계에서 2단계로 단축***

* (현행) ① 입대의 의결 + ② 입대의 2/3 이상 찬성 → (개선) ① 입대의 의결

** (현행) ② 입주자등 1/10 이상 서면 이의제기 없을 것 + ③ 입주자등 과반수 동의
→ (개선) ③ 입주자등 과반수 동의

*** 기존 주택관리업자 선정단계 축소(3단계→2단계)

현행		개선
① 입주자대표회의 의결(과반수 찬성) → 입찰의 중요한 사항 의결	⇨	① 좌 동
② 입주자등 1/10 이상 이의제기가 없고, 입주자대표회의 2/3 이상 찬성 → 기존 주택관리업자와 재계약시		② < 삭 제 >
③ 입주자등 동의 (과반수) → 입찰의 중요한 사항 의결		③ 좌 동

② 입주자대표회의 운영 투명성 강화(제19조제1항제2호 개정, ‘23.6.13 시행)

- 관리규약 준칙 항목 중 입주자대표회의 운영시 회의록 작성에 관한 사항에 회의의 녹음·녹화·중계 및 방청에 관한 사항을 포함

③ 관리비 등 공개대상 확대(제23조제9항 및 제10항 개정, ‘23.12.14 시행)

- 공동주택의 관리비 등의 공개 의무대상을 당초 100세대 이상 공동주택에서 50세대 이상 공동주택으로 확대

- 다만, 50세대 이상 100세대 미만 소규모 공동주택은 부담을 최소화하기 위해 항목을 단순화(21개 항목 →13개 항목*)하여 공개

* 전기료, 수도료, 가스사용료 등 9개 사용료 세부항목을 “사용료 합계액”으로 단순화

④ 안전관리계획 강화(제33조제1항제8호 및 제2항제4호 신설, ‘23.6.13 시행)

- 안전관리계획 수립 시 지하주차장의 침수 예방 및 대응에 관한 사항을 포함하여 수립

⑤ 주택관리업자에 대한 행정처분의 실효성 확보
(제67조제4항 및 제100조제2항 신설, ‘23.6.13 시행)

- 지방자치단체의 장은 주택관리업자가 등록말소, 영업정지 또는 과징금에 상당하는 법 위반 사실을 발견한 경우, 등록지 시·군·구에 통보

- 지방자치단체의 장은 주택관리업자에게 과태료를 부과한 경우, 등록지 시·군·구에 통보

⑥ 주택관리사 자격요건 명확화(제73조제1항제2호 개정, ‘23.6.13 시행)

- ’주택관리업자의 직원’을 ’주택관리업자의 임직원’으로 개정

⑦ 안전점검 관련 인용 조문 정비(제34조제3항제2호 개정, ‘23.6.13 시행)

- ’｢시설물의 안전관리에 관한 특별법 시행령｣ 제7조에 따른 안전점검교육’을 ’｢시설물의 안전 및 유지관리에 관한 특별법 시행령｣ 별표 5에 따른 정기안전점검교육’으로 개정

공동주택관리법 시행규칙 주요 개정사항 안내자료

□ 주요 개정 내용

① 관리사무소장의 관리비 등 계좌 잔액 확인의무 강화
(제30조제1항제4호 신설, ‘23.6.13 시행)

- 관리사무소장이 관리비 등 계좌의 잔액과 장부상 금액의 일치 여부를 매월 확인하는 절차를 신설

② 우기 안전진단 대상시설에 주차장 추가(별표2 개정, ‘23.6.13 시행)

- 우기 안전진단 대상시설에 주차장을 추가

③ 변경된 인용조문 반영 및 불필요한 입력항목 삭제
(제11, 13조, 별지 제4, 17, 30, 37, 38호 서식 개정, ‘23.6.13 시행)

- ｢공동주택관리법 시행령｣ 개정에 따라 인용조문 수정(영 제33조제1항제8호 → 영 제33조제1항제9호 / 주차장, 경로당 → 경로당)

- 시설안전법령 개정에 따라 안전점검 인용조문 정비(｢시설물의 안전 및 유지관리에 관한 특별법｣ 제10조 → ｢시설물의 안전 및 유지관리에 관한 특별법 시행규칙｣ 제10조)

- 시행규칙 [별지 제4호 서식] ’범죄경력 확인 회신서‘ 인용조문 수정(시행령 제11조제3항제1호 → 제11조제4항제1호)

- 시행규칙 [별지 제17호 서식] ’집합건물 하자판정 신청서‘ 인용조문 수정(집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제52조의9제2항 → 제52조의10제2항)

- 시행규칙 [별지 제30호 서식] ’주택관리업 등록증‘ 인용조문 수정(시행규칙 제28조제5항 → 제28조제6항)

- 시행규칙 [별지 제37호 서식] ’주택관리사 자격증 재발급 신청서‘ 인용조문 수정(시행규칙 제31조제3항 → 제31조제4항)

- 시행규칙 [별지 제38호 서식] ’주택관리사보 자격증 응시원서‘ 인용조문 수정(법 제67조제5항 → 제67조제6항) 및 최종학력란 삭제

주택관리업자 및 사업자 선정지침 주요 개정사항 안내자료

□ 주요 개정 내용

① 주택관리업자 선정과정의 중복절차 개선(제4조제4항 및 제5항, 제7조제2항, 제15조제1항, 별표2 제8호, ‘23.6.13 시행 ☞ 제4조제4항 및 제5항에 따라 의결로 제안한 시점부터 적용)

- ｢공동주택관리법｣ 개정내용을 반영하여 주택관리업자 선정시 입대의 의결로 제안하고, 입주자등의 과반수 동의를 얻도록 절차 명확화(제4조제4항, 제5항, 제7조제2항, 제15조제1항)

- 기존 주택관리업자와의 재계약 절차를 개선한 공동주택관리법 시행령 개정사항* 반영(별표2 제8호)

* ｢공동주택관리법 시행령｣ 개정사항

현행		개선
① 입주자대표회의 의결(과반수 찬성) → 입찰의 중요한 사항 의결	⇨	① 좌 동
② 입주자등 1/10 이상 이의제기가 없고, 입주자대표회의 2/3 이상 찬성 → 기존 주택관리업자와 재계약시		② < 삭 제 >
③ 입주자등 동의 (과반수) → 입찰의 중요한 사항 의결		③ 좌 동

② 참가자격 제한 확인을 위한 서류 제출(제19조제8호, 제27조제8호, ‘23.6.13 시행)

- 공정거래위원회로부터 과징금 처분을 받은 사실 유무 확인서를 제출서류에 포함하여 참가자격 제한 확인

③ 낙찰자 결정의 투명성 제고(제10조제3항, 제13조제1항 개정, ‘23.6.13 시행)

- 추첨으로 낙찰자 결정시 입찰업체 등 이해관계인 참석 의무화(제10조제3항)

- 입대의가 계약자인 경우, 입대의 구성원 이외 입주자등 또는 외부위원 1명 이상 참여를 의무화하고,

- 관리주체가 계약자인 경우, 입대의 구성원 이외 입주자등 1명 이상 참여를 의무화(제13조제1항)

④ 소액수의계약 한도 상향(별표2, 별표7, 제31조제4항, ‘23.6.13 시행)

- 소액수의계약 한도를 300만원에서 500만원으로 상향하고, 입찰 및 계약보증금 면제 한도금액도 300만원에서 500만원으로 상향

⑤ 주택관리업자 선정시 품질관리 강화(별표4, 5, 6, ‘23.6.13 시행)

- 주택관리업자 선정시 품질경쟁을 유도하기 위해 입찰가격 배점을 20~30% 범위 내에서 결정하도록 함

- 평가표 적용상 혼란을 방지하기 위해 지침 해당 문구 수정(적합한 것을 선택적으로 적용 → 적합한 것을 적용)

⑥ 공동주택관리정보시스템 운영 효율성 제고(제3조제5항, 제6항 및 제7항, 제11조제1항, 제14조제2항 및 제3항, 제16조제4항, 제19조, 제24조제4항, 제27조, 제38조, 제39조, 별지 제1호 서식 개정, 별지 제2호 서식 삭제, ‘23.6.13 시행)

- 현장설명일, 제출마감일도 입찰공고일과 마찬가지로 시스템 게시내용을 우선하도록 규정(제16조제4항, 제24조제4항)

- 전자입찰시스템 이용 등록 서식을 ｢공동주택관리정보시스템 운영 관리규정｣의 [별지] 1호 서식으로 통일(제3조제5항 및 제6항 신설, 제14조제2항 및 제3항 삭제, 별지2 삭제)

- K-Apt 가격정보 비교시스템 구축을 위해 관리업체가 선정결과 공개시 입찰업체의 사업자등록번호를 입력토록 함(제11조제1항)

- 관리주체 등은 사업계획 수립시 K-Apt시스템의 가격정보 비교기능을 활용하여 적정한 예산을 반영토록 함(제3조제7항 신설)

- 입찰서 등 제출서류에 불필요한 개인정보 항목 삭제(제19조, 제27조, 별지 제1호 서식)

- 민간 전자입찰시스템 사업자를 지정 취소하는 경우에 사업자가 취소를 희망하는 경우를 반영(제38조, 제39조)

⑦ 공동주택관리법, 타법 개정사항 반영, 문구수정 등(제2조, 제13조, 제42조, 별표2, 별표7, ‘23.6.13 시행)

공동주택 회계처리기준 주요 개정사항 안내자료

□ 주요 개정 내용

① 현금 관리분야 내부통제 절차 강화(제29조 개정, ’23.6.13 시행)

- 관리사무소장 외에 입주자대표회의 감사도 매월 장부와 예금잔고 대조 의무 부과

참고		공동주택관리법 시행령, 시행규칙 등 개정안 관련 주요 Q&A

< 공동주택관리법 시행령 >

Q1. ｢공동주택관리법 시행령｣ 및 ‘주택관리업자 및 사업자 선정지침’ 개정으로 기존 주택관리업자 재계약 절차가 간소화*되었으나, 관리규약은 개정되지 않았을 경우 기존 주택관리업자의 재선정 절차는?

* 기존 주택관리업자와 재계약시 입주자등 1/10 이상 이의제기가 없고, 입주자대표회의 2/3 이상이 찬성하는 조항 삭제

(시행령, 주택관리업자 및 사업자 선정지침)

A1) ｢공동주택관리법 시행령｣ 및 ’주택관리업자 및 사업자 선정지침‘에 따라 입주자대표회의 의결로 제안하고, 입주자등의 과반수의 동의를 받아 기존 주택관리업자를 선정해야 함

- ｢공동주택관리법｣ 개정(법률 제18937호, ’22.6.10 공포)으로 주택관리업자 선정시 입주자등 동의절차가 추가되어 중복절차 개선을 위해 ｢공동주택관리법 시행령｣ 제5조제2항제2호를 삭제하였고, 삭제된 조항은 공포한 날부터 시행하도록 부칙에 규정되어 있으므로 개정된 ｢공동주택관리법 시행령｣ 및 ’주택관리업자 및 사업자 선정지침‘에 따라야 함

- 다만, 추후 개정된 내용을 관리규약에 반영하여야 함

Q2. 개정된 ｢공동주택관리법 시행령｣ 및 ‘주택관리업자 및 사업자 선정지침’ 시행 이전에 개정 이전 절차에 따라 기존 주택관리업자를 선정하는 것으로 입주자대표회의에서 의결한 경우 기존 주택관리업자 선정 절차는?

(시행령, 주택관리업자 및 사업자 선정지침)

A2) ‘주택관리업자 및 사업자 선정지침’ 부칙 제2조(적용례)에 입주자대표회의 의결로 제안한 시점부터 적용하도록 되어 있으므로 개정된 ｢공동주택관리법 시행령｣ 및 ‘주택관리업자 및 사업자 선정지침’ 시행 이전에 개정 이전 절차에 따라 기존 주택관리업자를 선정하는 것으로 ①입주자대표회의에서 의결한 경우 ②입주자등 1/10 이상 이의제기가 없고, 입주자대표회의 2/3 이상 찬성하고, ③전체 입주자등의 과반수 동의를 얻어 기존 주택관리업자를 선정할 수 있음

- 또한, 개정된 ｢공동주택관리법 시행령｣ 및 ‘주택관리업자 및 사업자 선정지침’을 적용하고자 하는 경우 ②입주자등 1/10 이상 이의제기가 없고, 입주자대표회의 2/3 이상 찬성하는 절차를 제외하고 ③전체 입주자등의 과반수 동의를 얻어 기존 주택관리업자를 선정하는 것으로 ①입주자대표회의에서 의결로 제안하면 ② 절차를 생략하고 ③ 절차만으로 기존 주택관리업자를 선정할 수 있음

Q3. 50세대 이상 100세대 미만 공동주택의 관리비 등은 언제부터 공개하나요?

A3) 12월 14일 이후 부과되는 관리비 등에 대하여 부과한 달 다음 달 말일까지 공개하여야 합니다.

ex1. 12월 25일 부과 → 1월 말일까지 공개

ex2. 12월 5일 부과 → 공개 의무 없음, 1월 5일 부과 → 2월 말일까지 공개

Q4. 새롭게 공개대상이 되는 50세대 이상 공동주택도 공동주택관리정보시스템(K-apt)에 공개하여야 하나요?

A4) 공동주택관리정보시스템 공개 대상은 아니나 자율적으로 공개할 수 있는 기능을 제공하고 있으며, 자세한 공개 방법은 ‘비의무관리대상 공동주택 관리인 전용매뉴얼’ 또는 공개방법 영상을 참고하시기 바랍니다.

※ K-apt(www.k-apt.go.kr)>소통마당>K-apt매뉴얼

Q5. 50세대 이상 공동주택은 꼭 13개 항목으로 공개하여야 하나요?

A5) 최소 13개 항목*으로 구분하여 공개하여야 하며, 세분화하여 13~48개 항목으로 공개 가능**합니다. 발생되지 않는 항목은 0원으로 공개하거나 생략할 수 있습니다.

* 1. 일반관리비, 2. 청소비, 3. 경비비, 4. 소독비, 5. 승강기유지비,
6. 지능형홈네트워크설비유지비 7. 난방비, 8. 급탕비, 9. 수선유지비,
10. 위탁관리수수료, 11. 장기수선충당금, 12. 사용료 등 합계액, 13. 잡수입

** ex. ‘사용료 등 합계액’ 또는 ‘전기료, 수도료, 난방비,...’ 세분화 공개 가능

Q6. 안전관리계획은 공포 즉시 지하주차장의 침수 예방 및 대응에 관한 사항을 포함하여 수립, 우기안전진단에 지하주차장을 포함 하여야 하나요?

(시행령, 시행규칙)

A6) 시행 이후 안전관리계획을 수립하거나 조정하는 경우부터 적용*하여 조정시점 도래 시 조정하여야 합니다.

* 시행규칙 30조에 따라 안전관리계획은 3년마다 조정

- 다만, 입주민의 안전을 위하여 우기 전 단지 여건에 맞게 조정*하시어 지하주차장의 침수 예방 및 대응에 관한 사항을 포함하여 주시기 바라며, 6월 우기안전진단에 지하주차장을 포함하여 점검하여 주시기 바랍니다.

* 입주자대표회의 과반수의 서면동의를 받은 경우 3년이 지나기 전 조정 가능

< 공동주택관리법 시행규칙 >

Q1. 관리사무소장의 계좌 잔액 확인의무 강화(시행규칙 제30조)와 입주자대표회의 감사 예금잔고 장부대조 의무(회계처리기준 29조)는 언제부터 적용되는지?

(시행규칙, 회계처리기준)

A1) 6월 13일 이후 관리비를 부과하는 경우 말일을 기준으로 관리비 등이 부과된 달의 다음 달 10일까지 확인하여야 합니다.

< 주택관리업자 및 사업자 선정지침 >

Q1. 공정거래위원회로부터 과징금 처분을 받은 사실 유무 확인서는 언제부터 제출하여야 하는지?

A1) 6월 13일 이후 신규로 공고하는 입찰부터 제출서류에 포함하여 제출하여야 함

Q2. 공정거래위원회로부터 과징금 처분을 받은 사실 유무 확인서는 어디에서 발급받아야 하는지?

A2) 공정거래위원회 온라인 사건처리시스템(http://case.ftc.go.kr) → 사건처리정보 → 과징금 처분 현황* 페이지 화면을 출력하여 제출

* 링크 주소: http://case.ftc.go.kr/ocp/co/violtLawK.do

Q3. 추첨으로 낙찰자 결정시 입찰업체 등 이해관계인 참석, 적격심사시 평가주체 변경사항은 언제부터 적용하는지?

A3) 6월 13일 이후 신규로 공고하는 입찰부터 추첨으로 낙찰자 결정시 입찰업체 등 이해관계인 참석토록 하고, 적격심사시 평가주체 변경사항*을 반영하여야 함

* 입대의가 계약자인 경우, 입대의 구성원 이외 입주자등 또는 외부위원 1명 이상 참여
관리주체가 계약자인 경우, 입대의 구성원 이외 입주자등 1명 이상 참여

Q4. 소액수의계약 한도 500만원은 언제부터 적용하는지?

A4) 6월 13일 이후 입주자대표회의 의결을 거친 사업부터 적용함